임차인은 임대차가 종료되더라도 보증금을 돌려받을 때까지 주택의 인도를 거절할 수 있는 관계에 놓일 수 있습니다.

따라서 임대인이 개인회생을 신청했다고 해서 세입자가 즉시 주택을 비워야 하거나 보증금을 받을 권리가 자동으로 사라지는 것은 아닌데요.

임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추고 있다면 경매나 매각절차에서 보증금을 우선하여 변제받을 가능성이 있습니다.

개인회생절차와 별개로 임차인의 주택점유, 임차권등기명령, 배당요구 등 권리보전 절차가 문제될 수 있습니다.

임대인은 개인회생 신청 전에 임차인의 권리상태와 주택별 선순위 담보채권을 정확하게 파악해야 합니다.

임차인이 HUG·HF·SGI 등의 전세보증금 반환보증에 가입한 경우 보증기관이 일정한 요건에 따라 임차인에게 보증금을 대신 지급할 수 있습니다.

보증기관이 실제로 대위변제하면 임차인이 보유하던 반환채권의 전부 또는 일부가 보증기관으로 이전될 수 있는데요.

이 경우 개인회생 채권자가 임차인에서 보증기관으로 변경되거나 양쪽 채권을 구분해야 할 수 있습니다.

대위변제 전인지 후인지에 따라 채권자와 채권액이 달라질 수 있으므로 보증사고 접수 여부와 지급내역을 확인해야 합니다.

임차인과 보증기관의 채권을 중복하여 기재하지 않도록 채권양도와 대위변제 관계를 정확하게 정리하는 것이 중요합니다.

임대주택은 신청인이 보유한 부동산이므로 개인회생에서 재산가치를 산정해야 합니다.

부동산 시세에서 담보대출과 임차인의 우선변제 대상 보증금 등 법적으로 공제할 수 있는 금액을 반영하여 실제 순가치를 검토하게 되는데요.

주택가격이 담보채무와 보증금보다 낮다고 해서 부동산의 재산가치가 항상 0원이 된다고 단정할 수는 없습니다.

시세의 산정방법과 선순위 권리, 임차인의 대항력 및 확정일자에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

부동산의 청산가치가 높으면 매월 소득으로 계산한 변제금보다 더 많은 금액을 변제해야 하거나 개인회생 수행 자체가 어려워질 수 있습니다.

임차인이나 담보권자가 이미 부동산 경매를 신청한 상태에서도 개인회생 신청 자체를 검토할 수 있습니다.

다만 개인회생을 신청하거나 개시결정을 받았다고 해서 담보권 실행을 위한 경매가 최종적으로 모두 막히는 것은 아닌데요.

경매가 진행되면 낙찰대금에서 담보권자와 우선변제권을 가진 임차인 등이 배당받고, 이후에도 변제되지 않은 채권이 남을 수 있습니다.

경매 예상배당표를 검토해야 임차인이나 보증기관에 남게 될 채무액을 비교적 정확하게 산정할 수 있습니다.